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Hoy veremos todo lo que tienes que saber para escoger LA parcela idónea para tu casa soñada.

«Pero a ver Jaime, mira que os gusta daros importancia a los arquitectos. Ni que fuera tan dificil escoger una parcela. Decides la zona donde te gustaría construir tu casa. Miras los precios de las parcela de esa zona. Por último, escoges la más barata, pero que tenga una buena localización y sea lo más grande posible para tener una casa bien grande.» ERROR! y lo pongo con mayúsculas.

Una mala elección de la parcela puede llevar al traste el sueño de construir tu casa. Escoger mal una parcela puede ser una auténtica ruina.

Si, lo sé, conoces a alguien que lo hizo de esa manera y le fue bien (o eso te dice). Si quieres puedes hacerle caso. De paso también puedes preguntarle el número que resultará premiado en el sorteo de Navidad del próximo año y así la casa te sale gratis. 😉

Si has buscado como escoger una parcela en Internet, o has entrado a ver este artículo, me imagino que es por que no estarás tocado por una varita. Así que sigue leyendo y te voy a explicar cómo elegir la parcela para tu casa y todo lo que debes tener en cuenta para sea todo un acierto. 😃

Pasos previos para elegir la parcela

Definir el para qué

Este paso en muchas ocasiones se pasa por alto, pero definir el para qué es clave. Es una fase muy importante en casi todas las facetas de la vida.

Que las cosas acaben saliendo mejor o peor esta muy relacionado con la respuesta a esta pregunta.

Beneficios

• Tener claro el para qué te obliga a un ejercicio de introspección que te ayudará a tener claro el propósito. Es decir, lo que te mueve a meterte en esta aventura de construir la casa de tus sueños.
• Te ayuda a definir tu(s) objetivo(s) con esta decisión.
• Establece unos principios y pautas claras que harán la toma de decisiones más sencilla y te darán claridad y foco durante el proceso.
• Te evitará grandes errores en la construcción de tu casa

No me quiero extender mucho aqui, pero hazte preguntas. Y cuantas más mejor. Pregúntate:

• ¿Por qué quieres realmente construirte la casa?
• ¿qué es lo que quieres conseguir al construirla?
• ¿qué definirías como éxito al construirla?Es conseguir una casa nueva más barata que comprándola ya construida? ¿es por el tener algo hecho a medida? o ¿es para cambiar tu vida y empezar una nueva vida más contemplativa y en contacto con la naturaleza?

Aunque te pueda parecer una perdida de tiempo. El tomarte el tiempo necesario en responder a estas preguntas te ahorrará muchos dolores de cabeza.

Foto de TeroVesalainen en Pixabay

¿Qué tipo de casa quieres?

Cuando hablamos de cómo elegir la parcela de tu casa, éste es otro punto fundamental a tener en cuenta. No me refiero a que a estas alturas tengas definido el diseño completo que quieres para tu casa. Ni mucho menos. Pero si que tengas unas pautas claras que definirán la elección de una parcela u otra.

Hay cosas que conviene tener claras cuanto antes. Te vendrá bien tener cuanto antes una ligera idea de :

• los metros cuadrados que te gustaría construir.
• número de habitaciones
• número de alturas que quieres construir o si por el contrario quieres diseñar tu casa en planta baja solamente
• materiales y tipo de construcción que te gustaría llevar a cabo. Puede haber parcelas con ciertas restricciones en cuanto a tipos de materiales o tipos de construcción. Esto dependerá del país y la zona en la que este ubicada la parcela que estés considerando.
• Tipo de apariencia que te gustaría darle a tu casa. ¿Quieres una casa que sea cúbica con cubierta plana? o ¿por el contrario prefieres una casa con tejado a 2 aguas?
• Además tener claro este punto te ayudará a conseguir más coherencia en tus planteamientos.

Por ejemplo, si quieres tener una casa autosuficiente y ecologica. Para estar en contacto con la naturaleza y proteger el medio ambiente. ¿tendría sentido escoger una parcela en el medio de la nada?. Si para ello te tienes que desplazar todos los días más de media hora en coche a tu lugar de trabajo. Porque no esta conectada con el transporte público ni tienes posibilidad de ir en bici por la distancia y fuertes desniveles.

No digo, que puedas ni que no. La decisión es tuya. Pero tener claro esto cuanto antes te ahorrará preocupaciones en el futuro y te facilitará la toma de decisiones.

Escoge al arquitecto

Por mi experiencia sé que esto se hace en la mayoría de los casos una vez se tiene la parcela. Pero contratar al arquitecto adecuado y dejarte asesorar por él simplifica muchísimo el proceso.

Cómo elegir la parcela para tu casa puede ser un proceso complicado y en el que se pueden cometer muchos errores. Algunos de ellos pueden significar que sea muy complicado conseguir la casa que quieres con el presupuesto que tienes.

Escoger a un arquitecto de confianza está en tu mano y a la larga te ahorrará muchísimos dolores de cabeza. El será el encargado de resolver tus dudas y eliminar tus miedos para construir la casa de tus sueños

Dónde buscar la parcela

Ésta suele ser una de las primeras preguntas que vienen a tu cabeza cuando decides construir tu propia casa. En muchas ocasiones no sabemos todas las opciones de las que disponemos. Éstas dependerán de cada país, pero algunas que servirán para casi todos son:

• Buscar en Internet en paginas del estilo de mil anuncios, el idealista o mi parcela.
• Acudir a las inmobiliarias locales.
• Preguntar en el ayuntamiento y/o departamento de urbanismo de la zona donde quieras comprar la parcela. Pueden conocen parcelas que estén en venta.
• La página web Sigpac es una forma muy interesante para encontrar parcelas interesantes. En ella accederás a mucha información útil sobre la parcela que te interese. Como por ejemplo pendiente, superficie o uso entre otras.
• Bancos de la zona pueden tener parcelas a la venta.
• Boca a boca. Pregunta a los habitantes de la zona.
• Pregunta a tus contactos. Estas 2 últimas acciones te ahorrarán el precio de intermediarios

Foto de Dan Roizer en Unsplash

Analiza la parcela

Ubicación

Éste es uno de los puntos a los que prestas mayor atención cuando te planteas cómo elegir la parcela de tu casa. Pero, ¿conoces todos los factores que debes tener en cuenta?

Parcelas colindantes

Ademas de analizar tu parcela es interesante que le eches un ojo a las parcelas cercanas. Mira si están en construcción. Investiga si se pueden o se van a construir.

Observa el tipo de casas que están construidas. Si son con varias alturas o en planta baja. Observa de que materiales están construidas. Esto no significa que no se puedan hacer de otra forma, pero ver precedentes siempre te puede dar una buena idea.

Edificios colindantes

Además de ser interesante porque te de una idea del tipo de construcción que se puede construir en esa zona. Es interesante analizar como te pueden afectar esas construcciones. Es decir, si por su proximidad y altura te pueden provocar sombras. O si por el contrario te pueden resguardar de los vientos.

Esto es aplicable a otros elementos que puedan afectarte, como bosques, depósitos de agua, campanarios, etc.

También puede ser interesante saber si quieren y la normativa les permite extender esa casa. O incluso si pretenden edificar más en esa parcela. Esto lo veremos en los puntos del planeamiento.

A parte de por los ruidos o molestias porque puedan ocasionar, pueden afectarte con disminución del soleamiento o vistas.

Orientación

Es muy importante ver cómo se encuentra la parcela con respecto al soleamiento. Por si no lo sabes, en el hemisferio norte el sol más fuerte vendrá de la orientación sur. En el hemisferio sur funciona a la inversa.

Entonces, dependiendo del clima de la zona igual te interesa orientar mucha fachada al sur para usar el diseño bioclimático a tu favor. Es decir, potenciar la ganancias térmicas de manera natural.

Por el contrario, en climas más calurosos y con temperaturas elevadas a lo largo del año te puede interesar que tu casa tenga más fachadas este y oeste. Para así disminuir las ganancias térmicas

Esto son sólo unas pinceladas rápidas para que te hagas una idea.

Por tanto, la orientación de tu parcela y sus lados cortos y largos condicionarán el soleamiento de tu parcela en cierta medida.

Servicios

¿Dispone la parcela de los servicios de agua, luz, gas, saneamiento e Internet que vas a necesitar?. O ¿se encuentra en un lugar más remoto y vas a tener que correr tu con los gastos o al menos con su construcción?

Este punto esta relacionado con el tipo de suelo urbanístico de tu parcela. En suelo urbano consolidado esos servicios ya están instalados.

Foto de Shep McAllister en Unsplash

Comunicaciones e infraestructuras

¿Se encuentra la parcela bien comunicada con el núcleo urbano con transporte público?. ¿Se puede acceder a ella a través de carreteras asfaltadas? ¿Podrías desplazarte desde tu futura casa a pie o en bici a los lugares de tu interés?

En caso de que no haya buenas comunicaciones e infraestructura podemos consultar con el ayuntamiento si hay planes de realizarlas en los próximos años.

Espacios públicos

También es interesante ver si tienes algún espacio público cerca o si por el contrario la zona dela parcela que te estas planteando son solamente sucesiones de casas.

Equipamientos

Es conveniente analizar si los equipamientos necesarios para tu día a día están cerca de la parcela que quieres comprar. Estos equipamientos pueden ser colegios, edificios administrativos, piscina, gimnasio, bibliotecas…

También es interesante saber si tienes supermercados, tiendas, bares, cafeterías, en las inmediaciones sin tener que desplazarte.

Vistas

¿La parcela tiene vistas a algún bosque, lago, montaña, mar o algún punto de interés? O por el contrario, ¿no es lo que estas buscando y prefieres una casa más cerrada al exterior donde las vistas las generes tu mismo entre los espacios interiores?.

Foto de Federico Respini en Unsplash

Vientos predominantes

¿Cuales son los vientos predominantes de la zona? ¿Se encuentra la parcela protegida de ellos?. O por el contrario te interesa poder aprovechar esos vientos para la ventilación y climatización de tu vivienda?

Terreno

Tipo de suelo

Si puedes es muy interesante realizar un estudio geotécnico antes de realizar la compra. Esto te permitirá conocer las condiciones del suelo a las que te enfrentarías. Algo muy importante, es detectar la presencia de radón en la parcela, ya que es un gas muy perjudicial para la salud.

Esto, aunque parezca algo con lo que puedes lidiar más adelante, puede afectar en gran medida el presupuesto de tu casa.

• Terrenos mas rocosos van a proporcionar más solidez y que no necesites excavar tanto para llegar a un nivel estable y resistente. Pero también la excavación será más complicada que si es un suelo de arcilla.

¿Te das cuenta ahora de lo importante que es, como te comentaba antes, tener claro el tipo de casa que quieres? Por ejemplo si quieres tener un sótano, un suelo rocoso no es el mas recomendable.

• Suelos muy blandos te pueden obligar a tener que recurrir a cimentaciones profundas y por tanto a un sistema más costo y que requiera cierta especialización.

En este análisis podrás saber si hay zonas de rellenos, acuíferos o fallas. Estos factores no se pueden observar a simple vista y pueden reducir la capacidad portante del suelo, es decir, la resistencia del suelo.

• Importancia de conocer el nivel freático. Es decir, el nivel al que se encuentra el agua en el terreno de tu parcela. Un nivel freático elevado te exigirá una cimentación más resistente y por tanto más costosa generalmente.

También es interesante saber si este nivel varia a lo largo de las estaciones mucho. En algún proyecto hemos visto como en tan sólo 2 meses el nivel freático había aumentado más de medio metro. Por tanto hemos tenido que tenerlo en cuenta en el diseño de la cimentación al haber parte de la vivienda enterrada.

Foto de Julie Girard en Unsplash

Topografía

Uno de los primeros pasos que tienes que hacer con tu parcela es realizar un estudio topográfico. Esto te permitirá conocer los desniveles de la parcela y ver cual es el lugar óptimo y que la normativa permita para ubicar la vivienda.

Este levantamiento topográfico no es imprescindible antes de elegir la parcela, pero si que es importante analizar su pendiente y desniveles antes de comprarla.

Elegir una parcela con fuertes pendientes puede ser interesante en algún caso. Aunque la opción preferida casi siempre suele ser tener una parcela prácticamente plana, por la libertad que permite.

Si la parcela que estas planteándote comprar tiene una pendiente bastante pronunciada debes tener en cuenta:

• Hacia donde está esa pendiente. ¿Permite vistas hacia algún punto interesante?
• Esa pendiente, ¿te protege de los vientos predominantes?
• Esa pendiente, ¿transcurre de la mejor manera? Esto puede ser en el hemisferio norte, en zonas con climas no muy cálidos, que esté orientada hacia al sur. Para disponer de soleamiento natural con la consecuente ganancia térmica. Esto disminuye la cantidad de fachada con orientación norte, por donde se producen generalmente las perdidas de calor. En el hemisferio sur sería al contrario.
• Esa fuerte pendiente, ¿está en consonancia con el tipo de casa que quieres?. Normalmente una fuerte pendiente condiciona a las viviendas a desarrollarse en altura. O de lo contrario gastar bastante dinero en la estructura de contención.

Estos terrenos pueden facilitar la evacuación de aguas y desechos, haciéndolo por gravedad, si las redes generales de saneamiento se encuentran en la parte baja de la parcela. Sino supondrán costes extra por la necesidad de usar sistemas de bombeo.

Esto son unas pautas muy generales para que te hagas una idea. La orientación óptima de esa pendiente, se debe analizar en cada caso particular. Es mejor contar con un arquitecto o un especialista para saberlo con certeza.

Inundaciones y cauces fluviales

¿Se encuentra la parcela en zonas con riesgos de inundaciones o que les afecte habitualmente las crecidas de los ríos?

Hay ciudades en las que se en la web del propio planeamiento o del ayuntamiento te permiten consultarlo.

Foto de Ethan Dow en Unsplash

Flora y fauna protegida

¿Hay algún tipo de arboles, vegetación o fauna protegida en tu parcela?

Esto puede obligarte a tener que conservar ciertos arboles y si los quitas puedes tener que pagar fuertes multas.

La presencia de árboles requiere prestar atención no sólo a la parte visible de estos. Sino también a sus raíces. Antes de empezar la obra se debe contactar con un especialista para saber el diámetro que pueden abarcar las raíces. Sobretodo si nos interesa construir cerca de árboles de gran tamaño.

Por otro lado, la presencia de vegetación en una parcela indica que el suelo es de buena calidad.

También puede haber algún tipo de animales que estén protegidos en la zona de tu parcela e incluso en los árboles de la misma. Estos pueden ser de lo más variopinto; he visto parcelas con árboles protegidos por los nidos de ciertas aves, de murciélagos, etc.

Por tanto infórmate bien, a ser posible antes de comprar la parcela. Este análisis es más imprescindible cuanto más pequeña sea la parcela. Ya que te puede condicionar muchísimo el diseño de tu casa.

En caso necesario contacta con profesionales. Recuerda el desconocimiento de la ley no exime de su cumplimiento.

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Planeamiento

En este momento del proceso de elegir la parcela para tu casa es cuando surgen las mayores dudas y miedos. Por eso es muy importante contar con un arquitecto o un especialistas que las resuelva y te dé sus mejores consejos.

Cómo elegir la parcela de tu casa puede ser algo tedioso y más si las leyes no son lo tuyo.

Vamos a ver cuáles son los factores principales a tener en cuenta.

Normativa

Consulta la normativa a la que está sujeta tu parcela antes de la compra. Puede afectar a la superficie que se te permita construir e incluso a los materiales a utilizar.

Esto te ayudará a decidir y a no llevarte sorpresas en un futuro. Más vale prevenir que curar. 😉

Clasificación urbanística del suelo

Es imprescindible conocer el tipo de suelo o clasificación de la parcela que quieres adquirir.

En función del país el suelo se catalogará de distintas formas y hay tipos de suelos en los que no está permitido construir. Por tanto, comprar la parcela a ciegas puede ser un tremendo error.

En el caso de España el tipo de suelo óptimo para tu parcela es suelo urbano con uso residencial. En otros tipos de suelos como terrenos urbanizables y rústicos, se puede llegar a construir. Pero tendrás ciertas restricciones y complejizará todo el proceso.

Foto de Ben Breitenstein en Unsplash

Edificiabilidad

Este concepto puede variar en función del país y hay algunos paises en los que no es aplicable. Por si acaso infórmate antes.

En el caso de España sí que lo es. Esto te dice los metros cuadrados de vivienda que se pueden construir en función del tamaño de la parcela. Viene dado en forma de coeficiente (m2/suelo).

Si lo multiplicas por la superficie de la parcela conseguirás los metros cuadrados que permite la normativa.

Ocupación

Este concepto es similar al de edificabilidad, pero se expresa en porcentaje. La diferencia es que éste se refiere al % de la parcela que podemos edificar y el coeficiente de edificabilidad a los metros cuadrados que puedes construir.

La ocupación suele ser más restrictiva. Por tanto, el resto de metros cuadrados edificables los tendrás que realizar en altura.

Alturas

La normativa te dice en muchas ocasiones el número de alturas que puedes edificar.

Retranqueos, lindes y servidumbres

La normativa en ocasiones te indica las distancias mínimas que tienes que mantener con los límites de tu parcela.

También tienes que analizar si tu parcela tiene algún tipo de servidumbres que condicionen su diseño.

Foto de Hpgruesen en Pixabay

Dinero

Precio de la parcela

Ademas de los factores que hemos analizado anteriormente, el precio es un elemento muy importante a la hora de decantarse por una parcela u otra.

Como te demuestro en este artículo el dinero, no puede ser el único condicionante para elegir la parcela de tu casa. Pero, ¿quién puede negar la importancia de este en la toma de decisiones?

Gastos adheridos

Solo mencionar que a parte del pago del precio de la parcela vas a tener que correr a cargo de los gastos de escritura, notario y registrador de la propiedad así como los impuestos correspondientes. Estos gastos pueden llegar a casi el 10% del precio de la parcela.

Deudas

Antes de realizar la compra es muy recomendable consultar con el Registro de la Propiedad si la parcela tiene algunos gastos que se deben pagar. Estos pueden ser gastos de urbanización o algún otro tipo de deudas.

Consejos

Cómo elegir la parcela de tu casa no es un proceso tan simple como te habrías planteado. Sin embargo espero que con esta guía hayas aprendido los pasos y te facilite su elección.

El coste de la parcela puede suponer hasta el 50% del coste total de la casa, aunque lo más normal es que sea en torno al 30% o 40%. Esto dependerá del país, de la zona y de la región. Pero aún así el porcentaje destinado a su compra en comparación con el coste total de la obra será elevado.

Por tanto es muy importante que su elección no la hagas a la ligera. Dedícale el tiempo necesario y déjate asesorar.

• No tengas prisa
• El periodo de introspección y de definir el para qué es muy importante. No es una perdida de tiempo. Te puede ahorrar mucho dinero y te dará claridad y tranquilidad.
• Compara con los precios y las prestaciones de la parcela con las de la zona antes de tomar una decisión. Busca incluso parcelas que puedan estar en otras zonas que puedan resultar de interés.
• Al igual que haces antes de comprar una casa o de decidir cuál alquilar, visita la zona varias veces. Hazlo a distintas horas y en distintas épocas del año si es posible.
• Formarte un mínimo te ayudará a tomar mejores decisiones en la construcción de tu casa
• Escoge al arquitecto antes de comprar la parcela y déjate asesorar por él. La elección de LA parcela puede ser algo que te pueda abrumar y que pienses que es muy complicado. Por tanto, déjate asesorar por las personas que tiene más expericencias en esto y que lidian con estas cosas en su día a día.
• Analiza la parcela siguiendo los parámetros que hemos visto en este articulo.
• Visualiza tu casa soñada en esa parcela. ¿Es ahí donde quieres vivir el resto de tu vida? ¿puede esta parcela cumplir con todas tus aspiraciones?
• Compra la parcela que más te convenza y si no hay ninguna espera a que aparezca.

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Ahora te toca a ti…

• ¿Qué te han parecido estos consejos?
• ¿Conocías todo lo que debes saber para elegir la parcela de tu casa?
• ¿Crees que hay algún consejo que te parezca útil y no haya mencionado?

Nos vemos en los comentarios.  😉

Foto de portada de Matthew Miles en Unsplash

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